2020 年地產投資新手指南 | 5 大注意事項

6 Nov 2020

新冠肺炎 (COVID-19)  對世界經濟造成了重大影響。隨後的動盪狀況令投資者難以有信心作出準確的投資決定。

從歷史上看,地產一向被認為是最穩健的投資工具之一。投資地產不僅可以從租金中直接獲利,同時還可以通過樓價升值賺取長期收益。但並非所有地產都有回報:其中一些城市比其他有更好的投資價值,問題是如何找出有前景的投資城市?

就讓我們用伯明翰的全新住宅項目 EastGreen 作為投資案例,歸納出以下在 2020 投資地產的 5 大注意事項:

5 大注意事項

  1. 地區經濟的活動是如何,以及如何從 COVID-19 中復甦?
  2. 在住屋供應相對較少的情況下,您投資所在地的人口會繼續增長嗎?
  3. 人口結構是否有利於強勁的租賃市場?
  4. 地區重建可否帶來樓價升值?
  5. 地區交通網絡連接是否完善,有否為不斷增長的人口提供良好的生活質素?

1. 地區經濟的活動是如何,以及如何從 COVID-19 中復甦?

伯明翰有充分的條件吸引全球投資者的關注。市內的經濟在 2019 年達到 387 億英鎊,僅次於倫敦。此外,伯明翰的國內生產總值 (GDP) 預計到 2021 年將增長 11.4 以上,超越全國 GDP 增長。

 

普華永道 (PwC) 發布的 《2019 年全球房地產趨勢報告 》指出,伯明翰將列為英國最具投資性的城市,當中包括匯豐銀行,德意志銀行和巴克萊在內的幾家大型銀行都已遷往伯明翰。

 

管理伯明翰的組織  The West Midlands Combined Authority (WMCA) 一直在推動 West Midlands 經濟復甦計劃。這是一項總值 32 億英鎊的發展藍圖,用於刺激經濟復甦和應對氣候變化。在發生 COVID-19 之後,計劃已得到加速進行,現已全面啟動。目標是通過投資交通,住屋和人才來創造超過 135,000 個新工作崗位,並建造 35,000 個新房屋。其中許多新工作將以 6.14 億英鎊的投資計劃為中心,以促進綠色技術的發展。為此,該計劃還旨在到 2041 年使 West Midlands 可實現碳中和 (carbon neutral)

 

事實上,據伯明翰被認為是英國就業增長最大的城市,僅在 2019 年就有 81,000 個新工作。這些新的工作機會預計到 2039 年人口將達到 130 萬,房屋需求將很大。

 

2. 在住屋供應相對較少的情況下,您投資所在地的人口會繼續增長嗎?

作出地產投資時注意兩大基本因素: 如果人口增加,而住房不足,則會對房價構成上升壓力。但像在 2020 年發生 COVID-19 後,市場會如何發展?

 

從歷史上看,在危機和經濟衰退之後,人們會遷移到工作前景更好的城市,但與此同時,他們對生活成本的意識也大大提高。

 

由於伯明翰距離倫敦只有 1 小時 20 車程,而且生活成本便宜得多。對於伯明翰市議會已經爭先恐後地提供額外的住屋空間已帶來一些問題。據客觀評估,在 2011 年至 2031 年之間還需要增加 8.9 萬個單位,而且不可能全部都在城市範圍內提供。

 

3. 人口結構是否有利於強勁的租賃市場? 可否從地區重建帶來樓價升值?

人口的增長是租賃市場蓬勃發展的良好指標,而年輕的人口增長亦是一個很好的指標。他們更傾向於租房,因為他們還沒有能力購買自己的房屋。另外,也要留意未來的行業發展將會聘用一群技術人才以確保您的回報。

 

伯明翰的人口年齡在 25 歲以下,佔 40%,這也吸引希望在現今經濟中嶄露頭角的初創企業進駐,成為新企業和創意人才的理想之地。數碼和技術行業正在蓬勃發展,並且以年輕專業人員,良好薪水和工作保障為賣點。僅是去年,科技行業的增長速度就高於其他行業。

 

伯明翰的大學每年培養超過 25,000 名畢業生,其中許多人留在城市並從事以上的重建計劃和科技行業工作。隨著伯明翰的人口增長,更多的工作機會和單位供不應求,West Midlands 的樓價到 2024 年可望增長 18.4%。

 

4. 可否從地區重建帶來樓價升值?

重建在投資價值上是指某種事物發生變化以應付基礎設施,社會和其他刺激經濟增長的需求。城市進行重建是地產投資的理想之選。隨著 GDP 的增長和更多工作機會提供,城市變得更具吸引力,房地產價格自然上漲。通過早期投資可帶來有利可圖的領先優勢。

 

伯明翰的 20 年大城市計劃 (Big City Plan) 旨在將伯明翰發展為世界一流的市中心。目標是創造超過 150 萬平方米的新建築面積,50,000 個新職位和 5,000 個新房屋。計劃預計每年將為該市帶來 21 億英鎊的經濟收益。

 

伯明翰的一些地區已獲得資金以推動增長和重建。例如, Digbeth 是受創意者和年輕企業歡迎的地區。該地區將獲得價值 4.5 億英鎊的投資,用於開發更多的混合用途空間, 並已為  IP Global 眾多物業帶來了巨大的投資機會。

 

Smithfield 鄰近 Digbeth,該地區獲得了 5 億英鎊的投資,將創造 2,000 個新房屋和 3,000 個新工作崗位, 以上只是其中的兩個例子,還有其他重要的重建地區包括伯明翰 Jewellery Quarter,車站 Curzon StationSnowhillAthlete’s VillageSoho Wharf St Paul’s Quarter。要了解更多相關的資訊,請閱讀我們之前的文章。

5. 地區交通網絡連接是否完善,有否為不斷增長的人口提供良好的生活質素?

 

每個精明的投資者在選擇自己的下一個物業時都會了解一件事,就是強勁的總收益率(即每年的租金收入 / 地產價格)。為了確保您的租金收入增長,該地區對住房的需求需要很高,這個需求是基本的,您的房地產投資是否位於與主要商業中心(即倫敦)的交通便捷的位置。這對於具有高收入的工作人仕(即您理想的租戶)是優先考慮的條件。

 

伯明翰地理位置優越,位於英國中部,幾乎可以輕鬆前往任何地方。隨著 HS2 通車,令城市將變得更加便捷:這是一個雄心勃勃的交通項目,旨在「將英國拉近距離」。目標是利用最先進的鐵路線振興英國經濟,並將交通連接提高到一個新水平。一旦通車,HS2 將設 25 個站,並連接 3,000 萬人。

 

HS2 可以將前往倫敦的旅程時間縮短至 45 分鐘,同時碳排放效率比同等航班高出 17 倍。預計這將進一步提高伯明翰的吸引力,因為它使人們能夠在住在伯明翰的同時輕鬆地在倫敦經商。

 

此外,根據美世(Mercer)的生活城市質量排名,伯明翰名列英國前茅,在全球排名前 50 名之列。伯明翰的開放空間比巴黎多,而運河亦比威尼斯更多,這對排名十分有幫助。隨著 HS2 通車,我們預計將對區內的房地產和租賃市場提升吸引力。毫無疑問,這樣的增長將對當前可住房屋的數量造成相當大的壓力,使其更加受歡迎,並將房地產價格推向新高。

 

這是以伯明翰的投資潛力為例的 5 大注意事項。這就是為什麼我們致力於在重建熱點 Digbeth 中進行如此大項目的原因。立即搶先了解更多有關伯明翰的全新住宅項目 EastGreen 資訊吧!

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WRITTEN BY IP GLOBAL

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